城市管家业务典型企业及发展策略
城市管家”发展至今，众多企业纷纷入局，其中以环卫企业和物业企业为主要参与者。环卫企业将环卫产业链从道路清扫和垃圾清运延伸到社区管理等其他公共服务上去，而物业企业则想要打包相关城市服务走向公共领域。环卫企业和物业企业发挥各自优势，在“城市管家”市场中积极竞争，现阶段虽暂时还未出现龙头企业，但部分企业已展现出强劲的发展势头，在市场竞争中占得一席之地。
一城市管家的典型企业
1北控城市环境服务集团有限公司
（1）企业概况
北控城市环境服务集团有限公司（以下简称“北控城市服务”）成立于2015年7月27日，注册资本金2亿美元，是香港主板上市公司。北控城市服务是北控集团旗下城市服务板块的综合性企业，主要从事环境卫生服务、危险废物处理业务及废弃电子产品处理业务。业务范围涵盖园林绿化养护、公共物业管理、市政设施管理、水域（海域）清洁、城市智慧照明等综合业务。
2019~2022年，北控城市服务营业收入逐年增长，这主要是由于环境卫生服务项目中标数目增加。2022年，北控城市服务毛利率降低了13.4%，这是由于受疫情影响北控城市服务危险废物处理服务项目的上游企业维持有限营运，上游企业经营规模萎缩导致本集团的危险废物总处理量减少。
图 1 北控城市服务2019~2022营业收入及毛利率
2022年，北控城市服务环境卫生服务项目总收入约40.24亿港元；危险废物处理服务项目录得总收入6.123亿港元。
图2 环境卫生服务2019~2022营业收入及毛利率
2019~2022年，北控城市服务承包面积逐年增加，体现出其城市服务业务强劲的增长势头及城市服务市场巨大的市场潜力。
图3 2019~2022环境卫生服务承包面积及每平方米平均收入
2020年，北控城市服务通过公开招标中标合计23个新的环境卫生服务项目，合约总值约为 113亿港元；2021年，控城市服务中标合计23个新的环境卫生服务项目，合约总值27亿港元；2022年，北控城市服务中标合计35个新的环境卫生服务项目，合约总值约为 81亿港元。截至2022年12月31日，北控城市服务就此35个项目收入约为4.567亿港元。
表1 2020-2022年度北控城市服务新增项目情况
（2）业务布局及规模
环境卫生服务指与环境卫生维护及管理有关的服务，例如道路清洁、垃圾收运、垃圾转运站管理、公共厕所管理及其他服务，主要涵盖综合道路清洁、垃圾分类、垃圾收运、垃圾转运站管理、公厕管理、绿道养护、河道保洁服务及物业管理服务。在环卫业务的基础上，北控城市服务着力发展城市服务板块，提供环境卫生领域投资、研发、咨询、设计、建设、运营等“一站式”服务，以环卫业务为主线，布局城市物业（公共物业管理、市政设施管理）、水域(海域)清洁、园林绿化、城市智慧照明等N条城市服务线。截至2022年12月31日，北控城市服务共有152个环境卫生服务项目,其中2022年新增项目35个，终止运营项目11个。现阶段135个项目中，有147个采取政府购买服务的运营模式，有5个项目采取PPP的运营模式，其中有一个项目采取BTO（建设—转让—经营）的模式，有4个项目采取TOT的运营模式。
危险废物处理业务指为工业公司及医疗机构处理及安全处置危险废物，并向其收取废物处理费，业务主要涵盖收集、运输、贮存及处置医疗废物及工业固体废物等废物。截至2022年12月31日，北控城市服务有9个在营危险废物处理项目，从事无害化处置项目的处理设施的总设计处理能力为每年351,016吨，和2021年持平；从事回收循环利用项目的处理设施的总设计处理能力为每年270,000吨，同比增长8%；北控城市服务有3个在建项目。截至2022年12月31日，北控城市服务废弃电器及电子产品处理业务的收入为约3.092亿港元，占总收入约6.25%。
（3）城市综合服务业务
北控城市服务采取一体化、智慧化、全业态的战略，着力发展城市综合服务业务。“一体化”是指提供城市环境卫生等城市综合服务的规划设计、项目投资、技术研发、设施建设、运营管理，实施城市综合服务一体化解决方案；“智慧化”是指运用移动互联网、物联网、大数据和云计算等技 术和信息化手段，实现对项目运营过程中的人、物、事件的智能化管理。通过信息化管理手段对 项目实施精细化、标准化管理；“全业态”是指以环卫业务为基础，覆盖垃圾分类、综合保洁、垃圾收运和垃圾处理各个环节。提供园林绿化、物业管理、市政管养、环境监测、城市亮化等综合业务。
现阶段，北控城市服务从以下六个方面落实战略：
精细化全域清扫保洁体系
通过推进绿色新能源、人工智能等先进技术手段在综合清扫保洁中的应用，建立起“多元立体、智能调控、绿能作业”的精细化全域综合清扫保洁体系，促进市容环境质量全面提升;该体系主要涵盖:道路综合清扫保洁、水域保洁作业、市政设施管护、除雪铲冰、环卫应急作业等方面。
专业化垃圾分类处理体系
以三化(减量化、资源化、无害化)四分(分类投放、收集、运输、处理)为原则，遵循“全程管理、系统衔接、科学分类、适应处理”的建设标准，构建专业化垃圾分类处理体系;使用智能分拣 (识别)、物联网等技术与分类收运、处理和利用有效衔接，实现垃圾分类处理前中后端的联通，以及资源循环和价值再造。
人性化设施环保运维体系
通过引导环卫设施的节水、节能、控尘、除臭等技术升级和新建改建，利用大数据、云计算等技术，将在线环境监测、智能传感报警等技术应用到环卫设施运营中，以科技手段促进环卫设施与人文关怀结合，与城市景观融合，建立人性化环保设施运维体系，实现垃圾转运站、卫生填埋场、公厕等的智慧化、环保化、精益化运维管控。
生态化园林绿化养护体系
建立生态化园林绿化养护体系，因地制宜、因时而异，对不同的绿植苗木采用分级养护;积极开展中水、雨水回收利用，采用微喷、滴灌等节水措施，推进树枝粉碎等园林废弃物利用;利用无人机、物联网技术对病虫害、墒情、植保、养护、施肥等进行实时监测、动态管理和智能灌溉，实现科学化、规范化的养护管理。
多元化物业服务管理体系
建立多元化物业服务管理体系，为社区、办公、厂区等提供“三保一绿”综合服务，涵盖清扫保洁、垃圾分类、绿化养护、灭菌消杀、食堂公寓管理、超市经营、家政服务、房产中介、房屋基建维修、设施设备维护、光纤租赁等众多业务，实现“互联网+物业”智慧管理。
可视化全程智慧管控体系
建立“指挥调度可视化、品质督察规范化、作业管控实时化、信息分析智能化”的全过程智慧管控体系，对各项环卫业务的“人、车、事、物”进行全过程有源追溯和动态管控;无缝对接智慧城市平台，协同共享环境资源信息。
表2 北控城市服务城市管家案例
2深业物业运营集团股份有限公司
（1）企业概况
深业物业运营集团股份有限公司（简称“深业物业”）成立于1992年7月17日，注册资本金1.21亿元，是深圳市国资委直属深业集团有限公司（上市主体：深圳控股，香港联交所0604HK）下属企业。
深业集团有限公司（简称“深业集团”）是深圳市人民政府全资拥有，深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。深业集团以物业开发、物业投资及城市综合运营服务为核心业务，同时涉足高科农业、高端制造等创新业务，致力于成为以城市综合开发运营、科技产业的投资服务为主业的科技型产业集团。
（2）业务布局及规模
2021年，深业集团系统启动第二轮股权重组，包括深业商业管理有限公司、深业智慧园区运营（深圳）有限公司等6家企业股权正式归并到位，物业管理、商业运营、智慧园区、物业城市四大业务板块逐渐形成。
深业物业业务涵盖社区住宅、政府物业、写字楼、产业园区、医院、高校、景区及交通枢纽设施、公园及多种公共设施等业态。近两年，深业物业不断拓展服务边界，全力打造城市综合运营业务，包含商业运营、物业服务、智慧园区以及物业城市业务，为政府提供市容环境、公共安全、社区服务管理的物管全覆盖服务。2022年，深业物业外拓实力强劲，第三方项目占比约72.3%；非住业态丰富，面积占比约占总在管面积的62.4%，城市及产业园服务项目、住宅物业服务项目和商业运营及管理服务项目的在管面积占比分别是56.5%、37.7%和5.8%。
图4 深业物业项目分布、业态分布
2022年，深业物业在管面积约6,823万平方米，较2021年上涨10.9%；营业收入约26.27亿港元，较2021年上涨20.6%。2022年，深业物业在广东、湖南、江西、安徽、江苏等区域净新增合同管理面积约988万平方米，净新增在管面积约952万平方米，中标深圳、肇庆移动、长沙新湖南大厦高端写字楼、西湾国家重大仪器科学园等大型项目，第三方拓展实力进一步提升。
（3）物业城市业务
深业物业着力打造“物管城市”品牌标杆，成立了“物管城市”深业城市运营服务（深圳）有限公司作为“城市管家”业务主体，承接多个城市管家项目并积极探索深圳以外的市场。物管城市业务2022年内净新增物业城市项目总金额6.5亿元人民币，净新增项目管理面积770万平方米，相继中标深圳龙华街道与园岭片区项目，进一步扩大在深圳物业城市市场份额的领先地位。
表3 深业物业城市管家服务案例
深业物业提出“党建+城市管理”、“让物业管理从小区走向城区”等城市管理新理念，形成了“党建引领+政府监管+专业服务+智慧管理”的物业城市管理模式，按照“管理一体化、服务标准化、监管信息化、作业机械化”的服务思路，为政府提供“深享城”服务产品---“享城1+N”服务；
智慧化运营
深业物业致力于推动城市管理智慧化水平提升，积极运用互联网技术，搭建“深业城市管家智慧运营平台”，运用GPS定位与远程监控技术，使用“深业城市管家APP”，将政府监督人员、物业服务人员、各类作业车辆、日常事务处理等进行互联互通，实现对人员作业状态、车辆运行情况的智慧化运营管控，如实时车载视频监控、作业员异常自动抓拍、自动签到、sos身体异常报警、作业不足预警、精确记录垃圾运收过程等。
机械化作业
深业物业致力于解决传统市场化环卫“以人为主、设备为辅”的作业模式，自主研发了11款多功能“环卫巡查车”、“多功能保洁车”、“吸叶吸尘车”等，并申请了11项实用新型专利及1项外观设计专利。以“多功能小型环卫作业车”取代了原先的大扫把、小推车，提高了保洁效率、增加作业巡查频次、降低在岗人员劳动强度，弥补大型机器作业空间受限制等问题，提高城市环卫的作业效率与作业形象。同时以智慧化管理平台为牵引，依托“城市管家”APP以及“物业城市服务平台”实现现场工作和各类培训，市容环卫动态问题30分钟内整治到位，实现线上报单、智慧派单、线下解决，极大地提升了问题的回应速度与环卫工作效果。
图5 深业物业城市管家管理模式
二 城市管家发展策略
1以现有资源为基础 加强综合能力培养
城市管家项目作为城市综合服务项目，需要服务提供方拥有环卫、市政维护、绿化管养、垃圾分类清运等能力，对承接项目的企业综合能力和专业性要求较高。小型公司可能在其中的某一方面拥有丰富的经验，但在其他方面缺乏人才，例如，物管公司在物业管理方面经验丰富，但在环卫、绿化方面仍能力不足，难以组建城市管家业务的专业团队。由于招聘相关专业人才时间长、难度大，且会大大增加企业人力成本，因此建议公司凭借已有的资源和资本采取并购、合资、参股等方式，和第三方团队达成投资合作。这将帮助公司在降低人力成本的同时获得先进的技术和管理经验，提升整体竞争力；也将有利于降低公司进入新行业的壁垒，为公司扩大生产经营规模、提高市场份额打下基础。例如，将具有运营资质的专业公司整体收购，成立专门的项目运营公司；与专业公司合作，成立合资公司，共同对项目进行运营管理；也可采取参股的方式，入股拥有运营能力的公司，为未来长期合作打下基础。
2进行模块化业务单元设计 逐步扩大业务范围
城市管家统筹整合了环境卫生、绿化管养、市容管控、数字化城管等城市管理服务，构建了构建“管理+服务+运营”的城市治理新模式。目前，城市管家服务主要涵盖基础设施类、城市配套类两大方面，主要业务类型包括环卫一体化、道路养护、园林景观、水环境综合治理、公共场馆运营、公共步道运营、交通附属设施管理。由于小型公司城市管家业务上经验较少，且可能与第三方团队的合作正处于起步阶段，所涉及的合作内容较为局限，因此建议公司对城市管家业务进行模块化设计，先从小型的、服务期较短的项目入手，专注于自身所擅长的业务模块。依托第三方团队的专业能力，以及公司在公共关系维护和市场拓展方面的努力，公司将极有可能获得承接城市管家项目的机会。
未来，城市管家范围将继续拓宽，逐渐探索加入加油加气站、停车场、户外广告、汽车充电桩等经营性设施的建设运营以及托儿所、养老院、菜市场等服务性设施的建设运营。此时，公司已经积累城市管家项目的经验，同时公司还具备丰富的管理经验，有能力承接经营性设施和服务性设施的运营工作。公司应依托自身经验和能力，积极参与市场化竞争，获取更多机会。对于有母集团支持的公司，在集团内部公司还可对接母集团及其其他子公司资源，承接项目建设后的运营工作，依托资源优势拓展更多业务发展可能。
3打造数字化智慧平台 提升运营管理效率
2020年以来，越来越多的城市管家类项目在服务内容中明确标注“数字化城管”、“智慧平台”等，全面推进智慧城市管理，这对中标企业的智慧化水平和科技创新能力都提出了较高的要求。公司可构建科技创新主体，积极组建技术团队初步搭建智慧管理平台。现阶段，可在现有管理平台中开发城市管理模块，初步满足智慧化城市管理的需求。未来，随着城市管家项体量提升，可能需要开发独立的智慧城市管理平台，以满足日益增长的城市精细化管理的需要。公司还需积极探索“人机结合”双轨并行工作模式，一方面，不断优化整合人员与车辆资源, 在人行道、绿化带等机械设备无法顾及的区域安排人力完成。另一方面，提高机械化程度，购置一批例如高压冲洗车、洗扫车、电动三轮车等环卫专用车辆及配套电子设备。这不仅能有效降低作业人员劳动强度，也可以帮助企业逐步减少人员配置，降低人力成本。
4挖掘投融资渠道 提升资本运作能力
城市管家业务体量较大、综合性较强，这在专业能力和资本运作能力上都对服务提供商提出了较高的要求。并且，城市管家业务具有服务期限长的特征，这就要求服务商必须有充足的现金流以支持项目支出。随着承接的城市管家业务规模不断增大，公司必须要探索多种投融资模式，既满足生产经营的资金决策又要降低筹资成本，避免和降低财务风险，以实现项目和公司的良性运转。目前，城市管家业务多采取PPP、政府购买服务、特许经营等模式进行融资。PPP模式的应用上，可采取BOT、ROT、TOT、TBT等方式。公司可根据项目特征和自身能力，尝试以上几种融资渠道。在此基础上，公司可以股权出让和转让的形式，或是探索新型股权融资，如转让子公司股权引进外资、成立基金、组建股权资产经营管理公司等；也可以通过存量资产出让、土地资产置换、发行债券等形式筹资，不局限于传统的融资渠道。
