盘活存量，扩大投资！国家发改委第二批盘活存量资产扩大有效投资25个典型案例

2024年，为加快推进中心区城市更新，融入高新区新一轮跨越发展，切实保障相关工作快速有序开展，济南高新区管委会正式组建中心区城市更新指挥部和工作专班。高新区中心区大规模城市更新行动全面展开，小鸭集团从高新区中心区腾退，搬迁至位于春晖路的小鸭智能制造产业园。

“小鸭街区地块”在区域城市更新发展和提档升级工程中承载了重要功能。济南高新区中心区划定小鸭集团及周边片区（约2平方公里）、中央科创区齐鲁软件园东片区（约2.72平方公里）和中央科创区齐鲁软件园西片区（约3.77平方公里）三个城市更新单元，总占地面积约8.49平方公里，区域面积占比超中心区建设用地1/3。根据规划，小鸭集团及周边片区城市更新单元打造集科技研发、商业金融、生活居住为一体的区域性公共服务中心；齐鲁软件园东片区城市更新单元建设全国领先的数字智慧产业综合示范区；齐鲁软件园西片区城市更新单元打造更具年轻态、时尚味、烟火气的新商贸与创意产业集聚区。通过深挖潜在价值，整合土地资源，优化土地利用结构，提高土地利用效率，为产业发展提供新的承载空间。

凭借中央政策支持，高新区把小鸭及周边片区地块打造为全区首个城市更新项目，得到济南市发展改革委大力支持，成为全市首个“四旧”业态齐全的城市更新项目，并成功获得金融机构授信。

项目位于济南市高新区小鸭集团工业园，范围南至工业南路，北至花园东路，西至舜华北路和会展东路，东至高新中心区边界,占地总面积2平方公里(约3005亩)，其中拆除用地面积约816亩，主要包括旧住区(小鸭宿舍区)、旧村庄(邓家村、牛旺村)、旧厂区(小鸭工业园区、金泰德混凝士公司、费斯托)、旧市场(鸿腾三馆、东城物资市场)等11宗土地，并对周边道路进行综合提升整治。项目分两期实施，一期计划总投资154亿元，二期计划总投资28亿元。

今年4月，济高控股以87248万元成功拿下位于贤文片区04街区的“小鸭城市更新组团A-1、A-2地块”，并与央企保利联手打造济高保利·云上璟誉项目，项目深度规划“五个一”改造工程，并引进高新区海川中学。9月，山姆会员店济南首店正式官宣落地高新区，该项目总投资不低于5亿元。小鸭街区地块凭借山姆首店效应、海川精尖优质教育资源、生态环境、品质豪宅等优势条件助力，将发展成为配套完善、宜居宜业的城市核心区域。

未来三年，随着济南高新区中心区三个城市更新单元的全面启动，预计累计推动实现城市更新地块47.67公顷、实现落地项目计划总投资300亿元以上，中心区的产城融合将更加深入、空间布局将更合理、功能品质将更完善、治理服务将更高效，城市整体性、系统性、生长性不断增强。

长期以来，高速公路沿线的服务区、加油站、匝道、收费站和边坡路沿等“隐形资源”往往成为盘活的“盲区”。南京市交通集团不断探索发展路径，积极谋划了“交通+新能源”业务的集聚经营新模式，让“存量”变“增量”，“包袱”变“财富”，交出了加快发展新质生产力“盘活存量路沿资源，推动交能融合”的新答卷。

南京交通综合能源服务中心铁心桥服务区站由南京市交通集团所属南京交通产业集团有限责任公司投资建设。基于“交通+”综合能源发展需要，该服务中心在原有传统加油和充电功能基础上，科学布设了铁心桥服务区南区“光、储、充、换”等多能互补示范项目。如今，服务中心的充电区可同时满足40辆车的补能需求，每小时可为新能源车输送1200度电能；乘用车换电站换电全程时长3分30秒，电池充电功率提升50%，单站单日服务次数可达408次。南京交通综合能源服务中心铁心桥服务区站的“交通+”综合能源项目从规划到建设、从谋篇到布局，都得益于在“盘”中“活”，在“活”中“盘”，而南京G2503绕城高速栖霞收费站“光储充”项目，更是通过盘活，尝到了“甜头”。

“资产存量盘活”，首先要“盘”，心中有数方能盘活有方。路、桥、隧的服务区，护坡、匝道等周边空地，这些看似公共空间“边角料”，实则“大有可为”。通过实地调研分析，南京市交通集团果断选择了清洁能源发电项目，并在栖霞收费站南北双向西侧边角的空地上建起了5.01424MW光伏电站，以光伏换产能，让这5000平方米的“路沿资源”得以充分利用。

南京G2503绕城高速栖霞收费站已经成为一个配建储能、新能源汽车充电桩及“光储充”一体化的示范低碳收费站。该收费站构建智能运维系统，实现了清洁能源设施数字化、精细化、效益化管理，“光储充”一体化的示范低碳收费站，成功入选2023年南京“十佳”低碳应用场景。

通过对存量闲置资源再利用，加大‘交通+新能源’领域的投资，推动了企业转型发展，提高了国有资产利用率。盘活存量，换取增量。从高速公路沿线单一种植苗木，到如今依托“路沿资源”优势，推进“新能源+”的新业态，南京市交通集团拓展“交通+能源”产业链，打造高速公路“绿色廊道”，带动高速沿线闲置土地资源提质增效，促进了国有资产保值增值，推动交通新质生产力加速驶上“快车道”。

西宁特钢原为中国西部地区最大的资源型特殊钢生产基地，国家军工产品配套企业，中国四大特钢企业集团之一。“十二五”以来，为适应市场的不断变化，加快企业转型升级发展，西宁特钢适应市场竞争的要求，举债投入上百亿元实施了装备升级改造。但随后钢铁行业进入去产能调整期，加之融资环境收紧、经营成本居高不下等原因，导致形成高负债、重资产、高成本、低效率、低效益的被动局面。

青海省委省政府做出重要部署，加快推动西宁特钢及关联企业进入司法重整程序，确保西宁特钢改革脱困工作按照既定计划依法依规有序推进。2023年4月18日、6月14日，分别收到中国证监会的复函和最高人民法院的答复，顺利完成重整前置程序；6月20日，西宁特钢及关联企业被西宁市中级人民法院依法裁定进入破产重整程序。

青海省国资委会同西宁特钢及关联企业、中介机构组成战投招募专项工作组，在战略投资人公开招募公告发出前，就开始了与中央、地方国企、民营等10余家钢铁头部企业集团等反复沟通对接。通过成立重整投资人遴选委员会，经过两轮竞争性谈判及闭门会议研究，从资产估值与清偿率高低、资产盘活与发展生产、稳定就业与薪酬待遇等多个维度充分比较，最终确定北京建龙重工集团有限公司与3家央企背景财务投资人组成的联合体及其提交的重整投资方案为优选重整投资人和重整投资方案。

在该项目中，产业投资人北京建龙重工集团联合中国信达对西宁特殊钢有限公司进行重整修复和产业赋能。创新设计“重整配套投资+反向收购破产债权+直接纾困破产企业”的业务模式，发挥债权归集、资产定价、重组整合等专业优势，借助产业投资人生态圈，推动企业重整盘活，重构企业经营模式，促进资源优化配置。

目前，西宁特钢司法重整已经完成，虽然由省属国企转变为民营企业，但青海省国资委、省工信厅及各级政府相关部门持续支持西宁特钢的发展。在落实好省国资委与建龙集团签订的《服务支持协议》的同时，在“煤电油气运”等要素保障及对西宁特钢技术升级、环保改造、绿色转型等项目给予支持，助力企业尽快实现扭亏目标。

作为北京首家市属培训疗养机构转型普惠养老示范项目，北京康养·颐寿嘉园由北京康养集团无偿承接原市物价局培训中心（东竹园宾馆）闲置资产转型改造而成，属于北京康养集团旗下颐寿轩康养品牌机构养老产品系列。2021年，由北京市国资系统京能集团牵头组建了全产业链发展的健康养老平台北京康养集团，截至2023年9月，完成市属国企国资公司诚和敬、首钢集团老年福、京煤集团颐寿养老以及金隅集团4家养老公司的专业化整合，组建首都养老国企的“集团军”。北京康养集团专注发展“普惠养老、机构养老、智慧健康、适老服务”四大核心主业，拥有多家养老机构、养老驿站、居家养老综合示范中心、街乡区域养老服务综合体、旅居酒店、康养人才培训基地等，服务范围覆盖北京多个重要城区、镇街和社区，已经成长为一家具备全产业链发展能力的健康养老综合服务企业。

按照部署，北京康养集团应接收北京培训疗养机构共计37家，包括北京市内16家、北戴河地区19家、海南省1家、辽宁省1家。其中，包括颐寿嘉园在内，北京市首批移交资产的6家培训疗养机构将全部转型为养老机构。2022年8月，北京市政府将北京东竹园宾馆定为北京首家培疗机构转型养老服务设施试点项目，由北京康养集团负责率先启动适老化改造，同步进行运营筹备。北京康养集团高效解决了京内首批培疗机构房产土地证照办理、人员安置、资产接收、项目建设等一系列关键问题。2023年5月，北京康养集团成功投运北京首家培疗机构转型普惠养老示范项目“北京康养集团·颐寿嘉园”，开创了资产划转、权证登记和适老化改造的“北京模式”，成为全国培疗机构转型的改革样板。

颐寿嘉园项目位于顺义潮白河畔，占地面积 1.4 万平方米，建筑面积1万平方米，拥有专业养老床位200余张，可以为“自理、半自理、失能、认知症”等不同身体状况老人提供的照护需求。该项目在国内首次推出“人文康养”服务标准，首推“H·O健康生活大使”服务理念，用低于市场同档机构1000-2000元的“国企价格”，让普通市民享受高品质养老服务。此外，项目还搭建了机构养老、社区养老、居家养老三级养老服务体系，努力向周边社区辐射，提供居家养老服务，在保障基本养老服务均等化的前提下，不断扩大养老需求的有效供给。

将培训疗养机构转型为养老项目，可在一定程度上缓解企业前期资金压力，能够为项目创造更为优质的养老居住环境与品质养老服务能力，有条件打造成既具备高端养老机构品质又兼具普惠型收费优势的养老项目。

2024年9月我国首个水利基础设施REITs项目——银华绍兴原水水利REIT项目正式获批，并于11月正式上市。

截至2024年10月，我国已成立47只公募REITs，发行规模共计1369亿元，涉及园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、生态环保、仓储物流以及能源基础设施等领域。绍兴原水REIT全称为“银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金”，基金存续期是30年，发行规模6亿份，发售价格2.828元/份，募集资金16.968亿元，净回收资金全部用于浙江镜岭水库工程资本金。2024年11月8日，绍兴原水REIT在深圳证券交易所成功上市，成为全国水利基础设施REITs第一单、绍兴市基础设施REITs第一单，发行首日产品认购倍数高达106.07倍，标志着以水利基础设施为底层资产的REIT产品的社会关注度持续升高。

项目底层资产汤浦水库于1997年12月动工兴建，2001年正式供水，承担着绍兴市区及宁波慈溪市原水供应重任，至今已安全运行24年。该资产权属清晰、运营成熟稳定、经济效益良好，契合REITs追求长期稳定收益的投资理念。

2022年4月，经绍兴市委、市政府同意，绍兴市原水集团有限公司作为发起人，联合绍兴柯桥水务集团有限公司和绍兴上虞区水务投资建设有限公司两家股东启动REIT项目申报工作。确定了相关服务机构，包括通过公开招标引入中金资产有限公司担任财务顾问，银华基金管理股份有限公司作为基金管理人等；建立了绍兴市常务副市长牵头负责、多部门共同参与、条块合作的协同工作机制，实现“专班运作、专人对接”。为加快履行程序，过程中水利部和浙江省政府层面多次协调召开专门会议解决系列问题。

绍兴市原水集团创新构建“三项保护机制”：（1）所有权保护机制。采用授权经营模式，避免底层资产因REITs发行而被永久性处置，确保水利基础设施保稳保供。（2）控制权保护机制。原始权益人签署一致行动协议，实现绍兴国资对 REITs 基金和底层资产的份额控制。（3）投资者保护机制。通过“委托包干代建方式”实施在建工程，最大化保障投资者可供分配现金流的稳定。解决了合规手续补办、经营权授予、运营管理转型、兼顾供水安全和效率等难点，为全国原水供水类水利项目发行基础设施REITs提供了可复制的示范经验。

加快推动水利项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），有助于加快建构盘活水利基础设施存量资产与新增水利基础设施有效投资的良性循环机制，对拓宽水利行业多元化投融资渠道、健全投资和融资相协调的资本市场功能具有重要现实意义。

华润有巢reit的底层资产为位于上海市松江区的有巢国际公寓社区上海泗泾项目和上海东部经开区项目，均为上海市首批完成保障性租赁住房认定的项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展政策的重要示范项目，主要出租对象为新市民和青年人。项目社区配套齐全，可实现拎包入住，通过可持续的市场化运营模式，兼顾了经济效益和社会保障效应，广受年轻人青睐，有效缓解了租赁住房市场的结构性短缺问题。

项目所在的松江区着力打造虹桥国际开放枢纽南向拓展带重要节点、松江新城、长三角g60科创走廊、产城融合示范片区等重点区域，在“十四五”期间将全面确立人才引领发展的战略地位，精准聚焦人才需求，深化完善长三角g60科创走廊人才政策，优化领军人才、拔尖人才选拔与培养计划，实行更加开放的人才引进机制。此外，松江区拥有上海市最具规模大学城之一的松江大学城，高校毕业生也是租赁住房的主要客群之一。华润有巢reit为解决上海市新市民、青年人的租住问题贡献了自己的力量；同时，人口净流入城市巨大的租住需求也将为市场化运作的保障性租赁住房提供广袤的市场拓展空间。

本次参与reits试点的标的项目均为专项租赁用地（r4）项目上新建的保障性租赁住房项目，是上海“十四五”开局首批开业的租赁住房项目。早在2017年，上海市政府在供地计划中单列“租赁住房”用地性质（r4），可建设项目类型有职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等，出让地价约为同期同片区住宅用地的20%左右，同时规定“自持70年”“只租不售”等。有巢国际社区上海东部经开区项目即是在此背景下出让的国有r4租赁用地，并于2021年4月开业，成为首批上市供应的r4租赁用地项目。项目是真正意义上的政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用的典型代表，彰显了以国有租赁用地、集体土地入市试点多渠道扩大保障性租赁住房供给的示范意义。政府在r4用地的土地出让环节给予政策支持后，通过市场化规范运营，以不高于同地段、同品质市场租赁住房租金进行定价，达到了公募reits的发行要求，不依赖政府补贴，匹配公募reits市场化公开发行以及长期投资的特点。

来源：媒体报道

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